Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Содержание

Аренда Государственного и Муниципального Имущества — с Проведением Торгов и Без

Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Для ведения деловой деятельности на территории Российской Федерации юридическим лицам требуется коммерческая или любая другая недвижимость. Владельцы бизнесов заинтересованы получить для своей деятельности недвижимость по максимально выгодным ценам, так как от этого показателя напрямую будет зависеть ликвидность бизнес деятельности.

Практика показывает, что на начальных этапах приобретение в собственность остается чрезвычайно дорогим приобретением, поэтому многие ищут альтернативные способы.

Конечно, аренда у частных лиц или прочих организаций имеет место быть, однако одним из наиболее выгодных вариантов остается аренда муниципального имущества.

Государство максимально заинтересовано в том, чтобы юридические лица брали в аренду имущество, так как от этого зависит состояние экономики.

Чаще всего юридических лиц интересует аренда государственного имущества без проведения торгов, так как благодаря данному способу удается:

  • Добиться максимально выгодной цены;
  • Избежать дополнительных юридических проволочек;
  • Сэкономить время на оформление документации.

Тем не менее, сдача муниципального имущества в аренду без торгов имеет большое количество «подводных камней», о которых следует знать и помнить еще до начала процесса оформление документов.

Финансовая выгода всегда на первом месте

Муниципальное имущество – это такой вид недвижимости, которое принадлежит государству или муниципалитету. Зачастую его стоимость на несколько порядков ниже, чем те объекты, которые выставляются на аренду прочими юридическими лицами. Более того, передача во временное пользование приносит местному бюджету дополнительную прибыль.

В совокупности, все вышеперечисленные факторы приводят к тому, что администрация города заинтересована в сдаче недвижимости. Тем не менее, вопрос цены также не стоит на последнем месте, поэтому был создан специальный механизм – торги для аренды.

Его суть заключается в том, что собираются заявки от различных юридических лиц, а затем выбирается наиболее выгодное предложение. Все экономические и юридические процессы с данным видом имущества регламентируются 215 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации. Тем не менее, возможна сдача в аренду без торгов муниципального имущества.

Именно такой вариант развития больше всего интересует юридических лиц!

Кто выступает субъектом договора?

Прежде, чем понять, как сдать в аренду без торгов муниципальное имущество, необходимо понять, между какими сторонами заключается соответствующий договор.

Согласно действующему законодательству и вышеупомянутой статье 215 ГК РФ, субъектами договора аренды могут выступать юридические лица (индивидуальные предприниматели и организации), а также администрация города, сельского поселения или любой другой представитель административно-территориальной единицы.

Согласно законам о регламентировании экономической деятельности на территории Российской Федерации и Федерального Закона «О борьбе с коррупцией» информация о доступной недвижимости для покупки и аренды размещается на соответствующих информационных порталах в сети Интернет.

Администрация берет на себя ответственность на предоставление подобной информации абсолютно бесплатно для всех категорий граждан. Именно по этой причине, если интересует аренда муниципального имущества без торгов, то следует провести мониторинг на соответствующих сайтах.

Аренда не единственное решение!

Многие юридические лица считают, что возможность использование той или иной недвижимости существует лишь при условии составления договора аренды. Аренда подразумевает, что объект передается во временное пользование лицу за определенную сумму.

Тем не менее, в юридическом поле Российской Федерации возможно заключение следующих типов договоров:

  • Аренды;
  • Безвозмездного использования;
  • Доверительное управление собственностью.

В российских условиях чаще всего заключается именно первый вид договоров для активного использования недвижимости. За последние годы отмечается повышение количества договоров второго и третьего типа, однако муниципалитет предпочитает заключать их с крупными предприятиями.

В некоторых случаях возможна и субаренда муниципального имущества без торгов, однако подобное должно быть оговорено в договоре. Тем не менее, в некоторых случаях подобный пункт в принципе отсутствует, что позволяет выполнять субаренду.

Помимо того, что нужно знать, как передать муниципальное имущество в аренду без торгов, следует помнить, что есть возможность заменить подобный договор на контракт. В таком случае арендодатель передает на ответственное хранение имущество, а вторая сторона имеет возможность эксплуатировать ее в собственных интересах.

Особенности действующего законодательства

Помимо того, что заключение договора аренды муниципального имущества без торгов регламентируется Гражданским Кодексом РФ, администрация муниципалитета также пользуется Федеральным Законом №135.

В его тексте прямо указано, что те объекты, которые не были закреплены в какой-либо форме хозяйственного использования перед субъектами, могут быть переданы в аренду лишь после проведения конкурсного этапа отбора арендаторов (проведение аукциона).

В тех случаях, если имущество является собственностью унитарного предприятия, то аукцион также проводится в обязательном порядке. Таким образом, практически все договора заключаются лишь после проведения аукционов, однако существующие «лазейки» в действующем законодательстве позволяют обойти конкурсный этап.

Следует помнить, что за легитимностью процедуры аукциона следит Федеральный Антимонопольный Комитет РФ. Сфера его деятельности распространяется на многие этапы взаимодействия властей и бизнес представителей.

В правовой деятельности пользуются нормативными актами ФАС, однако некоторые из пунктов могут быть дополнены различными приложениями, которые продолжают выпускаться. На сайтах представителей местного органа власти имеются соответствующие документы.

В том случае, если договор аренды муниципального имущества без проведения торгов был заключен с нарушениями, он может быть расторгнут досрочно, а лица, участвующие в его заключении, могут быть привлечены к административной или уголовной ответственности!

Существующие особенности торгов

Как упоминалось ранее, аренда госимущества торги выполняются в соответствии с требованиями и под контролем ФАС. Среди основных требований отмечается:

  • Торги должны проводится открыто, с предоставлением списка участников;
  • Процесс происходит в режиме реального времени на специализированных ресурсах в сети Интернет;
  • Информация об итогах торгов также размещается на специализированных сайтах.

Финальный результат о том, как провели торги по аренде государственного имущества, размещается на портале torgi.ru. Данный интернет ресурс находится во владении и полностью контролируется Министерству Экономического Развития Российской Федерации.

Благодаря существованию и функционированию прозрачного и автоматизированного процесса выполнения торгов и аукциона удается предотвратить проведение мошеннических схем и гарантировать выполнение всех пунктов действующего законодательства.

Тем не менее, для того, чтобы торги по аренде муниципального имущества прошли при Вашем участии, необходимо выполнить ряд требований. Среди них отдельно стоит акцентировать внимание на наличии функционирующей Электронной Цифровой Подписи (ЭЦП). Ее оформление занимает не один день, поэтому следует заранее озаботится ее приобретением.

Выдача ЭЦП проходит с участием ФСБ и применением современных криптографических инструментов. Данный шаг направлен на предотвращение взлома ЭЦП и их подделывания. Более того, существует несколько версий ЭЦП, которые могут подходить для различных аукционных платформ. Именно по этой причине требуется консультация профильных специалистов.

Многим кажется, что таким образом проведение торгов по аренде муниципального имущества серьезно осложняется, однако эти шаги применяются лишь для качественного и полноценного контроля. На самом деле в подготовке к процедуре аукционных торгов нет ничего сложного, а все, что может потребоваться, — это дополнительное время!

Когда торги не проводятся?

Ранее неоднократно упоминалось, что торги муниципального имущество на право аренды являются обязательной процедурой, однако из каждого правила есть исключения. Все они предварительно оговорены в 17 статьей Федерального Закона №135.

Одним из основных требований, когда муниципальные торги на право аренды не выполняются, подразумевают тот факт, что срок аренды не может составлять более 30 суток в течении 6 месяцев. В таком случае решение о передаче собственности в аренду принимается администрацией муниципалитета или руководителем соответствующего предприятия.

Кроме того, торги на право аренды муниципального имущества не проводятся в том случае, если выполняется продление ранее заключенного контракта. В таком случае информация на ресурсах, где проводится аукцион, не выставляется, но лишь заносится соответствующая запись на портале Министерства Экономического Развития региона.

Еще одна ситуация, подразумевающая отсутствие торгов, заключается в передаче безвозмездного использования культовых зданий или сооружений официально зарегистрированным религиозным коммунам и организациям. В таком случае выполняется проверка соответствующими государственными органами для выдачи заключения.

Законом подразумевается, что данный порядок передачи в аренду муниципальной собственности может иметь место, если данная сфера не регламентируется статьями следующих кодексов Российской Федерации:

  • Земельного;
  • Водного;
  • Лесного.

В таком случае решение о передаче недвижимого имущества может приниматься лишь соответствующими отраслевыми министерствами, но не администрацией муниципалитета. Если договор будет заключен с нарушениями, то в будущем суд его сможет расторгнуть в одностороннем порядке. Финансовые потери арендатору не будут компенсированы!

«Налоговая» сторона вопроса

Несмотря на то, что юридическое лицо заключает договор с муниципалитетом, организация обязана оплачивать налоги с заключенной сделки. В частности, речь идет об уплате НДС, размер которого регламентируется действующим законодательством, а также Налоговым Кодексом Российской Федерации.

Размер налоговой базы соответствует суммам размеров арендных плат за каждый имеющийся в использовании объект недвижимости. Организация-арендатор обязуется формировать счета-фактуры не позже пятого дня с момента оплаты, а также передавать декларации в сроки до 20 числа месяца после налогового периода.

В целом, аренда государственного и муниципального имущества – достаточно «прозрачный» процесс, с которым может разобраться каждое юридическое лицо. Строгое следование действующему законодательству позволит избавиться от каких-либо юридических проволочек и проблем в будущем, а также получить максимальную выгоду от заключенного договора об аренде муниципального имущества!

Источник: https://storgov.ru/baza-znanij/arenda-gosudarstvennogo-i-municipalnogo-imuschestva/

Порядок проведения электронных торгов по продаже и аренде государственного и муниципального имущества

Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Выбираем в меню «Процедуры» – «Новая»

В открывшемся окне вносим необходимую информацию

Далее надо указать дату публикации процедуры. Эта дата должна совпадать с датой публикации на сайте torgi.gov.ru Также необходимо обратить внимание на региональные праздники.

Указываем время прима заявок, дату рассмотрения заявок, указываем дату проведение торгов и время начала процедуры. Указываем также будет заключен договор или нет с единственным участником.

Также есть возможность указать лоты, т.к. возможно и многолотовая продажа, но от этого стараются сейчас отходить (приходят к тому, что на каждый лот должна быть своя процедура). В лотах также указывается начальная цена имущества.

Также можно приложить файл с документацией, но файл не должен превышать 20 мб.

Далее нажимаем кнопку «Подписать и опубликовать» и подтверждаем наше действие в новом открывшемся окне.

Как заключается договор и как подводятся итоги

Рассмотрим на примере уже проведенных процедур.

Необходимо провести подведение итогов, чтобы операция перешла на следующий этап.

Для этого в личном кабинете выбираем процедуру подведения итогов.

Здесь ставим галочку напротив пункта – «Допустить претендента к участию в процедуре» в блоке «Общее решение комиссии по допуску претендента». Далее скачиваете и публикуете протокол, прикрепляете его и далее нажимаете «Подписать и направить». После этого процедура переходит на подписание договора. Здесь есть два варианта: Подписание договора в электронной форме и в письменной форме.

Вариант в письменной форме означает, что процедура уходит в архив. Если выбран вариант вариант в электронной форме, то нажимаете кнопку «Подтвердить» и лот переходит в статус заключения договора.

В личном кабинете мы видим теперь статус «Заключение договора»

Далее как продавцу вам необходимо загрузить новый документ договора.

Также с площадки данную процедуру необходимо снять, подписать договор и перевести остаток денежных средств и после подписания договора он вступает в юридическую силу.

После согласования необходимо нажать кнопку «Подписать». Плюс площадка подсказывает крайний срок подписания договора.

После всех процедур договоры попадают в раздел заключенных договоров.

Все протоколы, которые вы публикуете на площадке или скачиваете – это шаблоны. Все они могут быть вами доработаны.

Источник: https://podpis.msk.ru/articles/elektronnye-torgi/276/

Аренда муниципального имущества в 2020 году: что нужно знать

Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности.

В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти.

Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

В каких случаях учреждение вправе сдать имущество в аренду без торгов – информационно правовой портал

Энциклопедия решений. Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Федеральный Закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135 предусматривает ограниченный перечень обстоятельств, при которых организация (юридическое лицо) имеет законные основания сдачи собственности в аренду без предварительного проведения торгов. В этот список входят следующие:

  • на аренду претендуют органы государственной власти или местного самоуправления, внебюджетные фонды (но только принадлежащие государству), Центральный банк;
  • государственные и муниципальные фирмы – потенциальные арендаторы;
  • инициатива на оформление договора аренды принадлежит некоммерческим ассоциациям и союзам, религиозным и общественным организациям, первичным профсоюзным организациям;
  • в качестве пользователя собственности будут выступать следующие субъекты – нотариальные, адвокатские, торгово-промышленные палаты;
  • если потенциальным пользователем является образовательное или медицинское учреждение;
  • аренда связана с необходимостью размещения сетей связи, объектов почтовой связи, а также, когда пользоваться имуществом будет лицо, которое владеет сетью инженерно-технического обеспечения на объекте.

Кроме того, если компания арендодатель составила с потенциальным арендатором отдельное соглашение, которым предусмотрена возможность получения конкретной собственности во временное оплачиваемое пользование, то аукцион не проводится.

Частные и государственные компании, которые сотрудничают с отдельными своими филиалами, наделены возможностью передачи объектов собственности в аренду хозяйственным обществам, ими же и сформированным. При этом, неважно с какими целями будет использована арендованная собственность.

Внимание! Имущество в аренду передается обязательно на основании составленного договора. Если происходит перемещение объектов, то это оформляется распоряжением директора, но не имеет отношения к аренде.

Дополнительно законодательством установлен ограниченный перечень обстоятельств, совокупное наличие которых разрешает оформление договора аренды без проведения предварительных аукционных торгов. К ним относятся:

  • арендатор в полной мере следует обязанностям по договору аренды, составленному на первое время;
  • контракт не предусматривает новый срок аренды, кроме как по результатам торгов;
  • термин действия соглашения неограничен (но минимальная продолжительность должна составлять три календарных года);
  • размер аренды зафиксирован исходя из оценки рыночной стоимости объекта договора.

Оформление соглашения аренды не дает права арендатору дополнительно распоряжаться объектами собственности, кроме целевого использования. Запрет касается оформления соглашения субаренды, предоставления имущества в безвозмездное пользование третьим лицам, а также залога арендных прав.

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ (статья №17/1) двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1).

Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса).

 В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников.

Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними.

Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Аренда на краткосрочный период

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223).

В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44.

При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи.

То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению.

 В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

Также по теме:   Как создать шаблон трудового договора для организации

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Источник: https://advokat-vip.ru/v-kakih-sluchayah-uchrezhdenie-vprave-sdat-imuschestvo-v-arendu-bez-torgov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.